Friday, 22 June 2012

អ្នក​វិភាគ៖ ការ​ទិញ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​មាន​ភាព​ប្រថុយ​ប្រថាន


ចំនួន​អ្នក​ដែល​មាន​តម្រូវ​ការ​លំនៅឋាន​នៅ​តំបន់ និង​ក្បែរ​រាជធានី​ភ្នំពេញ គឺ​មាន​ចំនួន​ច្រើន​ជាង​ការ​សាង​សង់​នៅ​ពេល​បច្ចុប្បន្ន បើ​ទោះ​ជា​មាន​សំណង់​មួយ​ចំនួន​ដែល​សង់​រួច​ហើយ នៅ​ទ្រឹង​ក៏​ដោយ។

បញ្ហា​នេះ គឺ​បណ្ដាល​មក​ពី​អ្នក​ដែល​ចង់​ទិញ​ផ្ទះ នៅ​ខ្វះ​លទ្ធភាព ឬ​មាន​លុយ​កាក់​តិច​តួច​មិន​គ្រប់​គ្រាន់​ទៅ​នឹង​តម្លៃ​ផ្ទះ​នោះ​នៅ​ឡើយ។
ទោះ​ជា​យ៉ាង​ណា​ក៏​ដោយ ក្នុង​ចំណោម​ប្រជាជន​ទាំង​នោះ មាន​ប្រជាជន​មួយ​ចំនួន មាន​ចំណូល​មធ្យម ដែល​មាន​បំណង និង​លទ្ធភាព​ទិញ​ផ្ទះ ឬ​ដី ដោយ​ប្រើ​វិធី​បង់​រំលោះ។ ប៉ុន្តែ​មាន​អ្នក​ខ្លះ​បង់​រំលោះ​តាម​រយៈ​ធនាគារ ហើយ​អ្នក​ខ្លះ​ទៀត ម្ចាស់​គម្រោង​សាង​សង់​ជា​អ្នក​ទទួល​ធ្វើ​ការ​បង់​រំលោះ​ដោយ​ម្ចាស់​គម្រោង​ ផ្ទាល់។

នាយក​ប្រតិបត្តិ​នៃ​ក្រុមហ៊ុន អចលន​ទ្រព្យ​កម្ពុជា (ស៊ី.អ៊ី.អេ) លោក សេន ច័ន្ទរាត្រី មាន​ប្រសាសន៍​ថា ការ​រៀប​ចំ​ការ​បង់​រំលោះ​ដោយ​ម្ចាស់​គម្រោង​ផ្ទាល់ គឺ​មាន​ភាព​ងាយ​ស្រួយ​ជាង​ខាង​ធនាគារ ដោយ​លោក​បញ្ជាក់​ថា ធនាគារ​គឺ​មាន​ភាព​ស្មុគស្មាញ​ក្នុង​ការ​បំពេញ​បែប​បទ​រយៈពេល​ច្រើន និង​មាន​លក្ខខណ្ឌ​ច្រើន​ជាដើម៖ «វា​ត្រូវ​ការ​ពេល​វេលា​ច្រើន។ តាម​ពិត បើ​សិន​ជា​ម្ចាស់​គម្រោង​ធ្វើ​ហិរញ្ញប្បទាន វា​លឿន​ជាង ហើយ​ខាង​ធនាគារ​ខ្លះ ពីរ​ខែ​បាន​ឲ្យ​កម្ចី​ហ្នឹង​បាន ហើយ​សក្ក​សម​នឹង​ទទួល​បាន​កម្ចី​នោះ​ក៏​អត់»

លោក សេន ច័ន្ទរាត្រី បាន​ឲ្យ​ដឹង​ថា ការ​ទិញ​ផ្ទះ ឬ​អចលនទ្រព្យ​ដោយ​បង់​រំលោះ ដោយ​ឆ្លង​កាត់​ប្រព័ន្ធ​ធនាគារ គឺ​ជា​វិធី​មួយ​ល្អ ដែល​បញ្ជាក់​ថា ប្រភេទ​អចលនទ្រព្យ​នោះ មាន​ភាព​ត្រឹម​ត្រូវ ដោយ​ធនាគារ​នីមួយៗ​មាន​ការ​ស្រាវ​ជ្រាវ​ច្បាស់​លាស់។

ទោះ​ជា​យ៉ាង​នេះ​ក្ដី លោក សេន ច័ន្ទរាត្រី មាន​ប្រសាសន៍​បន្ថែម​ទៀត​ថា ការ​ទិញ​ផ្ទះ​ដោយ​បង់​រំលោះ​នោះ ជា​ជម្រើស​ល្អ ទាំង​ម្ចាស់​គម្រោង និង​អតិថិជន​ផង​ដែរ។ ប៉ុន្តែ លោក រាត្រី បន្ថែម​ថា បញ្ហា​នោះ គឺ​អតិថិជន​តែង​តែ​ធ្វើ​លិខិត​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​អចលនទ្រព្យ​ត្រឹម​តែ​ឃុំ​ សង្កាត់​នេះ មាន​ចំនួន​ច្រើន ដោយ​សារ​តែ​ប្រជាជន​ភាគ​ច្រើន​ដែល​ជា​អ្នក​ទិញ​អចលនទ្រព្យ​ទាំង​នោះ សន្សំ​សំចៃ ទាក់​ទង​នឹង​ការ​ធ្វើ​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​រឹង​ទាំង​នោះ។
លោក​បញ្ជាក់​ទៀត​ថា កត្តា​នេះ​នឹង​ធ្វើ​ឲ្យ​អតិថិជន​មិន​ចង់​ធ្វើ​ប្លង់​រឹង​នោះ នឹង​អាច​មាន​បញ្ហា​ជាច្រើន​នៅ​ពេល​អនាគត៖ «ខ្ញុំ ​ធ្លាប់​ឆ្លង​កាត់​មក យើង​យក​ល្អ​ត្រូវ​ធ្វើ​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​រឹង ដើម្បី​ឲ្យ​ដឹង​ថា កន្លែង​ហ្នឹង គ្រប់​គ្រង​បាន​មួយ​ជីវិត ឬ​ក៏​អត់»

លោក សេន ច័ន្ទរាត្រី បន្ថែម​ទៀត​ថា ក្នុង​ចំណោម​អតិថិជន​ដែល​ទិញ​ផ្ទះ​មួយ​ចំនួន ដែល​មិន​ចង់​ធ្វើ​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​ទាំង​នោះ គឺ​ជា​ប្រភេទ​អតិថិជន​ទិញ​ផ្ទះ​លក់​បន្ត។
បញ្ជាក់​បន្ថែម​អំពី​បញ្ហា​នេះ ប្រធាន​ក្រុមហ៊ុន ប៊ុណ្ណា រៀលធី គ្រុប (Bonna Realty Group) លោក ស៊ឹង ប៊ុណ្ណា មាន​ប្រសាសន៍​ថា ចំពោះ​រឿង​ដែល​អតិថិជន​ទិញ​អចលនទ្រព្យ​ដោយ​មាន​ការ​បញ្ជាក់​​​ត្រឹម​ឃុំ​ សង្កាត់ នេះ គឺ​បច្ចុប្បន្ន​ភាព កម្ពុជា​កំពុង​កើត​ឡើង ហើយ​អនាគត​ភាព កាន់​តែ​លំបាក​ជាង​ហ្នឹង​ទៅ​ទៀត នៅ​ពេល​ដែល​ប្រទេស​ជាតិ​កាន់​តែ​អភិវឌ្ឍន៍ និង​ដី​ធ្លី​កាន់​តែ​មាន​ទីផ្សារ ឬ​ក៏​មាន​តម្រូវ​ការ​ច្រើន។

លោក​បញ្ជាក់​ថា បើ​សិន​ជា​ប្រជាពលរដ្ឋ​កាន់​កាប់​ផ្ទះ​សម្បែង​ដោយ​បញ្ជាក់​ត្រឹម​អាជ្ញាធរ​ ដែន​ដី ដែល​ជា​អ្នក​ធ្វើ​សាក្សី ឬ​គ្រាន់​តែ​ជា​អ្នក​ធ្វើ​ការ​ដឹង​លឺ​នោះ បញ្ហា​នេះ​នឹង​បង្ក​ផល​លំបាក​យ៉ាង​ច្រើន ឬ​ក៏​បង្កើត​ជា​ជម្លោះ​ទាក់​ទង​នឹង​ការ​កាន់​កាប់​អចលនទ្រព្យ​ទាំង​នោះ៖ «ប្រការ ​ជៀស​វាង ប្រជាពលរដ្ឋ​គួរ​ជៀស​វាង​នូវ​ប្រើ​វប្បធម៌ កាន់​កាប់​អចលនទ្រព្យ​ដោយ​អាជ្ញាធរ​ភូមិ ឃុំ សង្កាត់ អី​ជា​អ្នក​ដឹង​លឺ ឬ​ជា​អ្នក​គ្រប់​គ្រង»

លោក​បន្ត​ទៀត​ថា បញ្ហា​នេះ​នឹង​ក្លាយ​ជា​បន្ទុក​មួយ ដែល​រដ្ឋាភិបាល​ត្រូវ​ដោះ​ស្រាយ​នៅ​ពេល​ដែល​មាន​វិវាទ​ទៅ​អនាគត ហើយ​អតិថិជន​ក៏​ទទួល​រង​ផល​ប៉ះ​ពាល់​ពី​ការ​បញ្ជាក់​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​ត្រឹម ​ឃុំ​សង្កាត់​ទាំង​នោះ និង​កត្តា​មួយ​ទៀត រដ្ឋាភិបាល​នឹង​ខាត​បង់​ចំណូល​តាម​រយៈ​ការ​បង់​ពន្ធ និង​កាត់​ផ្ទេរ​ឈ្មោះ​ជាដើម មាន​ន័យ​ថា ការ​លក់​ដូរ​មាន​ចំនួន​ច្រើន ប៉ុន្តែ​មិន​បាន​ធ្វើ​តាម​ការ​កាត់​ផ្ទេរ​ឈ្មោះ​តាម​រយៈ​ក្រសួង​សុរិយោដី នគរោបនីយកម្ម និង​សំណង់។
ទោះ​ជា​យ៉ាង​នេះ​ក្ដី មាន​អតិថិជន​ជា​អ្នក​ទិញ​ផ្ទះ​ជា​ច្រើន​បាន​អះអាង​ថា ការ​ដែល​មិន​បាន​ទៅ​បង់​ពន្ធ គឺ​បណ្ដាល​មក​ពី​ការ​បង់​ពន្ធ​មាន​តម្លៃ​ថ្លៃ ប៉ុន្តែ​កត្តា​នេះ លោក ស៊ឹង ប៊ុណ្ណា បញ្ជាក់​ថា បញ្ហា​ដែល​មិន​មាន​ការ​បញ្ជាក់​ដល់​ក្រសួង​គឺ​បណ្ដាល​មក​ពី​ប្រជាជន​ដែល​ជា​ អតិថិជន​ទិញ​ផ្ទះ ឬ​អចលនទ្រព្យ និង​អាជ្ញាធរ​ដែន​ដី។

ប្រជាពលរដ្ឋ​គាត់​ដឹង​ហើយ​ថា ពេល​ដែល​គាត់​កាន់​កាប់​អចលនទ្រព្យ គាត់​ត្រូវ​តែ ​គ្រប់​គ្រង និង​ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​ក្រដាស​ស្នាម​ឲ្យ​ដល់​មន្ទីរ ឬ​ក្រសួង​ដែន​ដី នគរោបនីយកម្ម ហើយ​ប្រធាន​ភូមិ ប្រធាន​ឃុំ ប្រធាន​សង្កាត់ គាត់​ដឹង​តួនាទី​គាត់​មិន​មែន​ជា​អ្នក​ចាត់​ចែង និង​គ្រប់​គ្រង​រឿង​នេះ​ទេ។ គាត់​ត្រូវ​តែ​រុញ​បន្ត និង​តម្រូវ​ឲ្យ​ស្ថាប័ន​គ្រប់​គ្រង​ដី​ធ្លី និង​ផ្ទះ​សម្បែង ទើប​ជា​កាតព្វកិច្ច​ត្រឹម​ត្រូវ ហើយ​ជា​កត្តា​ជំរុញ​ឲ្យ​មាន​ចំណូល​ចូល​រដ្ឋ តាម​រយៈ​ការ​បង់​ពន្ធ។

អ្នក​វិភាគ​នានា បាន​អះ​អាង​ថា ការ​ទិញ​អចលនទ្រព្យ​មាន​លក្ខណៈ​ស្មុគ​ស្មាញ ប៉ុន្តែ​មុន​នឹង​សម្រេច​ចិត្ត​ទិញ គឺ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​លើ​កត្តា​មួយ​ចំនួន​ដូច​ជា ប្រវត្តិ​របស់​ក្រុម ថា​តើ​មាន​ច្បាប់​អនុញ្ញាត ឬ​ទេ? ហើយ​ការ​សាង​សង់​ទាំង​នោះ លើ​ប្រភេទ​ដី​សម្បទាន​សេដ្ឋកិច្ច ដី​រដ្ឋ ឬ​ដី​ឯកជន។ កត្តា​ទី​ពីរ គឺ​គុណភាព​នៃ​ការ​អភិវឌ្ឍ ឬ​សំណង់ និង​កត្តា​សំខាន់​ផ្សេង​ទៀត គឺ​អតិថិជន​ទាំង​នោះ​មាន​វប្បធម៌​កាត់​ផ្ទេរ​ឈ្មោះ ពី​មន្ទីរ ឬ​ក្រសួង​ដែន​ដី នគរោបនីយកម្ម ជា​ដើម។
ទោះ​ជា​យ៉ាង​ណា អ្នក​វិភាគ​ផ្នែក​អចលនទ្រព្យ​នានា​បាន​អះអាង​ទៀត​ថា អតិថិជន​ទាំង​ឡាយ​ណា​ដែល​មាន​បំណង​ទិញ​ផ្ទះ ឬ​អចលនទ្រព្យ​នានា ត្រូវ​មាន​ទម្លាប់​ប្រើ​ប្រាស់​ភ្នាក់​ងារ​អចលនទ្រព្យ ដែល​មាន​ការ​អនុញ្ញាត​ដោយ​ច្បាប់ គឺ​ជា​កត្តា​សំខាន់​ចំពោះ​អតិថិជន​ធ្វើ​ការ​សម្រេច​ចិត្ត​ត្រឹម​ត្រូវ ដែល​ភ្នាក់​ងារ​នោះ មាន​បទពិសោធន៍​ច្រើន ក្នុង​ការ​ដឹង​ប្រភេទ​សំណង់ ឬ​ក្រុម​ណា​ដែល​មាន​ប្រវត្តិ​មិន​ល្អ ឬ​ក៏​មិន​ស្រប​ច្បាប់​ជា​ដើម។

បើ​ទោះ​ជា​អ្នក​វិភាគ​បាន​ផ្ដល់​វិធីសាស្ត្រ​នានា និង​លើក​ទឹក​ចិត្ត​ដល់​អតិថិជន ដែល​ជា​អ្នក​ទិញ​អចលនទ្រព្យ ដែល​ជា​ពិសេស​ឲ្យ​មាន​ការ​ផ្ទេរ​សិទ្ធិ​ដល់​ក្រសួង​ក៏​ដោយ ប៉ុន្តែ​បញ្ហា​នេះ លោក ស៊ឹង ប៊ុណ្ណា មាន​ប្រសាសន៍​ថា បាន​កើត​មាន​រួច​ហើយ ដោយ​លោក​បញ្ជាក់​ថា ក្នុង​ចំណោម​អតិថិជន​ដែល​ទិញ​ផ្ទះ ឬ​អចលនទ្រព្យ​នានា ដែល​បញ្ជាក់​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​ត្រឹម​ឃុំ សង្កាត់ មាន​ចន្លោះ​ពី ២០%​ទៅ ៣០%​នៅ​កម្ពុជា៕

No comments: